Mareks Kļaviņš: Kas notiks ar mājokļu tirgu, Euribor likmei sasniedzot 3% atzīmi?

Ligita Mieze | 2023.02.01

Lielākā daļa pasaules centrālo banku šobrīd diezgan straujiem soļiem paaugstina procentu likmes – sešu mēnešu Euribor likme sasniegusi jau teju 3% atzīmi. Tas būtiski ietekmē kreditēšanu, bez kuras savukārt nav iedomājams nekustamā īpašuma tirgus. Augstas procentu likmes gan esam piedzīvojuši arī iepriekš, tomēr šoreiz situācija no 2007. gadā pieredzētās būtiski atšķiras. Atšķirīgi ir gan inflācijas iemesli, gan NĪ tirgus piedāvājuma un pieprasījuma attiecības, būvniecības izmaksu prognozes un potenciālo pircēju maksātspēja, pauž “Bonava Latvija” valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš.

Šī krīze atšķiras no iepriekšējās

Tie, kuri nekustamo īpašumu iegādājās ap 2007.–2008. gadu, droši vien diezgan labi atceras, ka Eiropas Centrālā banka (ECB) tajā laikā regulāri un mērķtiecīgi pa 0,25% solim paaugstināja bāzes procentu likmi, kas tieši ietekmē Euribor, līdz tā 2007. gada otrajā pusē un 2008. gada sākumā sasniedza rekordaugsto 4% robežu. Tas tika darīts, lai bremzētu pārkarsušo un pārkreditēto ekonomiku, samazinātu pieprasījumu un augsto inflāciju. Valstī aizsākās ekonomiskā lejupslīde, kuras rezultātā ievērojami pieauga bezdarba līmenis, 2009. gadā sasniedzot pat 18%.

Inflācijai, kuru piedzīvojam šobrīd, ir citi iemesli. Covid-19 pandēmijas mājsēdes laikā cilvēkiem nebija iespējas tērēt naudu un veidojās uzkrājumi, savukārt tiem, kuriem ienākumi zuda, – galvenokārt pakalpojumu jomā strādājošajiem, – valsts šo zudumu kompensēja. Tādējādi ekonomika stagnēja, bet uzkrājumi palielinājās. Vienlaikus pieauga arī preču deficīts, jo pandēmijas iespaidā tika ietekmētas piegāžu ķēdes, pieprasījums sāka pārsniegt piedāvājumu un pieauga cenas. Tas aizsāka inflācijas spirāli. Šī krīze droši vien būtu piezemētāka, ja pagājušā gada februārī nebūtu sācies Krievijas izraisītais karš Ukrainā, kas būtiski pasliktināja situāciju energoresursu tirgū un inflācijai piešķīra vēl lielāku jaudu.

Joprojām esam gana maksātspējīgi

Tomēr būtiskākā atšķirība starp iepriekšējo un šo krīzi meklējama sabiedrības pirktspējas līmenī – darba tirgus joprojām ir “silts”, bezdarba līmenis pieaug ļoti lēnām, cilvēkiem ir uzkrājumi, līdz ar to pirktspēja un pieprasījums nemazinās pietiekami strauji. Tādēļ ir arī grūtāk nobremzēt inflāciju, kas Latvijā ir viena no augstākajām Eiropā (20,8%). Atšķirības inflācijas līmenī ir galvenokārt tādēļ, ka Latvijā preču un pakalpojumu grozā būtisku daļu ieņem enerģija, piemēram, mājokļu apsilde, un pārtika, un tieši šajos divos sektoros pasaulē ir bijis vislielākais cenu kāpums. Latvijai nāca par sliktu arī tas, ka iepriekš izmantojām Krievijas lēto gāzi, kas mums bija pieejama par īpaši zemu cenu. Situācijai ar gāzes piegādātājiem mainoties, krietni sadārdzinājās arī mājokļa uzturēšanas izmaksas. Tomēr, neskatoties uz to, joprojām esam gana maksātspējīgi. To pierāda arī “Bonava Latvija” decembrī un janvārī veiktā pētījuma* dati, kur noskaidrots, ka 32% Rīgas un Pierīgas iedzīvotāju, kuri plāno tuvākajā nākotnē iegādāties jaunu mājokli, veiktu iecerēto pirkumu neatkarīgi no Euribor likmes pieauguma.

Šajā krīzē esam iesoļojuši arī ar dažām vērtīgām mācībām, ko guvām iepriekšējās ekonomiskās lejupslīdes laikā. Ja toreiz pirkām patiešām visu, arī to, kas mums nemaz nebija vajadzīgs, jo bankas kredītus izsniedza visiem, tad šobrīd cilvēki iepērkas daudz pragmatiskāk un nepārkreditējas, līdz ar to banku procentu likmju pieaugums ir vieglāk pārdzīvojams. Cilvēki īstermiņa patēriņa vietā drīzāk izvēlas uzkrāt līdzekļus caur ilgtermiņa investīcijām, piemēram, iegādājoties nekustamo īpašumu, tādā veidā neļaujot inflācijai “apēst” naudas vērtību. Tāpēc arī pieprasījums pēc jaunajiem mājokļiem joprojām ir aktīvs.

Jauno mājokļu segmentā nav priekšnoteikumu cenu kritumam

Būvniecības izmaksu kāpuma ietekmē jauno mājokļu cenas Latvijā pagājušā gada laikā palielinājās par 20–25%. Šāds cenu pieaugums, protams, ir ļoti būtisks, taču nav iespējams nopirkt lētāk, nekā var uzbūvēt. Un pat ja nekustamo īpašumu attīstītājs neko nenopelna, pašizmaksa ir tāda, kāda tā ir. Tas, kas varētu veicināt cenu kritumu, būtu pārprodukcija un pašizmaksas pazemināšanās, taču ne vienu, ne otru tuvākajā laikā neredzu īstenojamies.

Pārprodukcija, piedāvājumam pārsniedzot pieprasījumu, kā tas bija pirms 2008. gada finanšu krīzes, mums tuvākajā laikā nedraud: patiesībā piedāvājums tirgū ir niecīgs – ir pieejami tikai ap 2000 jauno mājokļu, ko iespējams iztirgot aptuveni viena gada laikā. Tāpat arī jauni projekti pašlaik tiek uzsākti ārkārtīgi piesardzīgi. Ja iedzīvotāju pirktspēja tuvākajā laikā samazināsies, nav vērts gaidīt būtiskas cenu izmaiņas, jo arī piedāvājums, visticamāk, kritīsies. Iemesls tam ir augstās būvniecības izmaksas. Ja pēc iepriekšējās krīzes būvmateriāli strauji kļuva lētāki un strādnieki bija ar mieru to pašu darba apjomu veikt par vairākas reizes zemāku samaksu, šobrīd nav pamata ko tādu gaidīt. Latvijai jābūvē Rail Baltic, jāsiltina vecās mājas no ES fondu naudas un jāremontē tilti par publiskā sektora investīcijām. Tāpat arī būvmateriālu ražotājiem līgumi par energoresursu piegādi ir noslēgti par noteiktām cenām, un, pat energoresursu cenām samazinoties, kā to varam novērot pašreiz, nav pamata cerēt uz ātru būvmateriālu cenu kritumu.

Savukārt otrreizējo tirgu ietekmēs piedāvājuma un pieprasījuma balanss. Kā rāda mūsu novērojumi, ja vien ir tāda iespēja, patērētājs izvēlas jauno projektu, un arī bankas mudina izvēlēties mājokli jaunajos projektos, kam pieejami labāki finansējuma nosacījumi – izdevīgāka procentu likme un garāks atmaksas termiņš. Pērkot dzīvokli padomju laiku sērijveida mājā, pārdošanas cena ir zemāka, taču, ņemot kredītu bankā, būs vajadzīgs procentuāli lielāks paša uzkrājums – vismaz 20 līdz 30% apmērā. Kopsummā tas ir tikpat vai pat vairāk, nekā vajadzīgs mājoklim jaunajā projektā ar mazāku pirmo iemaksu. Vecās tipveida ēkas arī bieži vien nav renovētas un sitinātas, dzīvokļi ir bez remonta un bez īpašumā esošas zemes, kas jāizpērk, līdz ar to bankas labprātāk kreditē jaunos mājokļus. Vēl viens aspekts par labu jaunajiem projektiem ir to augstā energoefektivitāte, kas ļauj mājokli uzturēt par zemākām ikmēneša komunālo pakalpojumu izmaksām, vienlaikus nezaudējot dzīves vides komfortu.

Kopumā šobrīd pēc piesardzīgi nogaidošiem rudens mēnešiem jauno mājokļu tirgū ir manāma zināma aktivitāte. Daudzi gaidīja augstos komunālo pakalpojumu rēķinus, kas valsts atbalsta ietekmē lielai daļai beigās nemaz neizrādījās tik augsti. Arī enerģijas cenas sāk izlīdzināties – pēdējo mēnešu laikā dabasgāzes un elektroenerģijas cenas biržās ir pat būtiski samazinājušās, tāpēc cilvēki atgriežas pie domas par jauna mājokļa iegādi. Tāpat daļa cilvēku jau ir sadzirdējuši nekustamā īpašuma tirgus ekspertu teikto un sākuši aprast ar domu, ka tuvākajā laikā cenu kritums jaunajiem mājokļiem nav gaidāms. Ja vajadzība pēc mājokļa ir saglabājusies, gadiem to vairs neatliksi.

Vai mājokļi, samazinoties inflācijai, kļūs pieejamāki?

Pēdējās prognozes rāda, ka inflācijas līkne ir pavērsusies uz leju: Latvijā decembrī tā bija par procentpunktu mazāka nekā novembrī, un ir cerība, ka šogad inflācija turpinās samazināties. Saskaņā ar Swedbank analītiķu aplēsēm šogad valstī vidēji tā būs 9% robežās, bet gada beigās – jau ap 3%. Tomēr, neskatoties uz pozitīvo tendenci, tiek prognozēts, ka vairums pasaules centrālo banku, arī ECB, šī gada pirmajā pusē turpinās paaugstināt savas procentu likmes, lai vēl vairāk ierobežotu pieprasījumu un mazinātu inflāciju, kas joprojām ir augsta. Tas nozīmē, ka šogad Euribor varētu pat nedaudz pārsniegt 3%, atkal samazinoties 2024. gadā.

Vai, inflācijai atgriežoties mērenā lielumā, jaunie mājokļi varētu kļūt pieejamāki? Diez vai. Samazinoties inflācijai un uzlabojoties iedzīvotāju maksātspējai, sagaidāms, ka pieprasījums pēc jaunajiem mājokļiem pieaugs vēl vairāk, un tad, visticamāk, var veidoties deficīta situācija, jo piedāvājums spēcīgi atpaliks. Tāpat jāņem vērā, ka augstākas bāzes likmes apstākļos ir pieejamas zemākas banku pievienotās likmes, kas savukārt var tikt paaugstinātas, Euribor likmei sarūkot un ekonomikai atdzīvojoties. Tādējādi, atliekot pirkumu par mājokļa iegādi, kopējā likme var arī nemainīties. Kā jau minēju, arī uz būvniecības izmaksu pazemināšanos nevajadzētu likt pārlieku lielas cerības. Drīzāk jauno mājokļu cenas varētu pieaugt daudz lēnāk, nekā tas bijis līdz šim, tāpēc ieguvēji ilgtermiņā tik un tā būs tie, kas būs gudri investējuši sev nepieciešamā nekustamā īpašuma iegādē.

Avots: Deepwhite.lv



Apceļo Latvijas pilis un muižas

Apceļo Latvijas pilis un muižas

Apceļo Latvijas pilis un muižas 2025! Jau 25 gadus Latvijas Piļu un muižu asociācija gādā par kultūrvēsturisko muižu iekļaušanos tūrisma galamērķos.

Preiļu novada TIC

ROŽU SVĒTKI TUKUMĀ 2025

ROŽU SVĒTKI TUKUMĀ 2025

Atkal kopā veidosim lielo rožu vainagu, būs floristu izstāde baznīcā, koncerti, svētku Smukumtirdziņš, Rožu vāģu parāde un citas tradicionālās svētku vērtības.

Tukuma TIC

Zvejnieksvētki Lapmežciemā

Zvejnieksvētki Lapmežciemā

Saulriets radīs maģisku atmosfēru, viļņu skaņas saplūdīs ar dzīvo mūziku un neaizmirstams piedzīvojums! Pēc koncertiem – ballīte smiltīs līdz pat rīta gaismai.

Tukuma TIC

Pēterdienu gaidot Tukuma pusē

Pēterdienu gaidot Tukuma pusē

Tukuma novadā šajā nedēļas nogalē satiksies mūzika, stāsti un rokmūzikas kopiena.

Tukuma TIC

DEJAS FESTIVĀLS |

DEJAS FESTIVĀLS | "Atspulgs kustībā 2025"

Jau ceturto gadu pēc kārtas Tukumā norisināsies neparastais un aizraujošais laikmetīgās dejas festivāls "Atspulgs kustībā".

Tukuma TIC

Bauska Country Festivāls atdzimst!

Bauska Country Festivāls atdzimst!

Pēc vairāku gadu pārtraukuma Bauskā atgriežas “Kantrī mūzikas festivāls”, kas norisināsies 5. un 6. jūlijā Pilskalna estrādē.

Bauskas TIC

"Nakts - Old Believers Apartamentos"

Vecticībnieku naktsmītne Rēzeknē, mājīga vēsture, ērtības blakus Svētā Nikolaja lūgšanu namam; privātas ekskursijas un autentiska pieredze.

Rēzeknes pilsētas TIC

Gaisa balonu festivāls Kandavā

Gaisa balonu festivāls Kandavā

Pasākums visai ģimenei ar dažādām atrakcijām un protams gaisa baloniem.

Tukuma TIC

Ieelpo pavasari Riebiņu muižas parkā

Ieelpo pavasari Riebiņu muižas parkā

Riebiņu muižas vēsture iesniedzas 16. gadsimtā. Senāk lēņu īpašumus apkaimē sauca par Krevmuižu, iespējams, ka šīs muižas centrs saucās par Krevi

Preiļu novada TIC

"Mājas kafejnīcu dienas" Preiļu novadā

26. un 27. jūlijā norisināsies “Mājas kafejnīcu dienas” Preiļu novadā. Arī šogad Preiļu novads kuplā skaitā piedalās tradicionālajā vislatvijas garšu akcijā

Preiļu novada TIC

Valmiermuižas Etnomūzikas Festivāls

Valmiermuižas Etnomūzikas Festivāls

Koncerti • uguns perfomance • cirks • dzeja • meistarnīcas • māksla • izjādes ar zirgiem

EnterGauja

Rožu ziedēšana Rundāles pils franču dārzā

Rožu ziedēšana Rundāles pils franču dārzā

Apmeklē Rundāles pils franču dārzu krāšņākajā rožu ziedēšanas laikā!

Bauskas TIC

Naktsmītnes Tavām brīvdienām

Naktsmītnes Tavām brīvdienām

Gaujas Nacionālajā parkā: no dabas ieskautiem kempingiem līdz brīvdienu mājām, no elegantām viesnīcām līdz karaliskām pilīm, muižām

EnterGauja

Vēsturisko parku un dārzu dienas Cesvainē

Vēsturisko parku un dārzu dienas Cesvainē

5. jūlijā Cesvaines pils parkā gaidāma aizraujoša, daudzveidīga un ģimenēm draudzīga programma ar laimes, piedzīvojumu un noslēpumu pieskārienu!

Madonas TIC

Dziesmu spēle

Dziesmu spēle "Īsa pamācība mīlēšanā"

Teatrāls, dzīvespriecīgs, labdabīgi ironisks uzvedums, R.Paula mūzika, spilgti raksturi, asprātīgi dialogi, negaidītas situāciju maiņas.

Tukuma TIC

Vīngliemežu audzētavu

Vīngliemežu audzētavu "Ošu mājas"

Apmeklējuma laikā būs iespēja iepazīties ar vīngliemežu dzīves ciklu, to fizioloģiju, audzēšanas un pārstrādes niansēm aizraujošā un izsmeļošā stāstījumā.

Preiļu novada TIC

DEJAS FESTIVĀLS |

DEJAS FESTIVĀLS | "Atspulgs kustībā 2025"

Jau ceturto gadu pēc kārtas Tukumā norisināsies neparastais un aizraujošais laikmetīgās dejas festivāls.

Tukuma TIC

Viļaka–brīvdienu galamērķis Ziemeļlatgalē

Viļaka–brīvdienu galamērķis Ziemeļlatgalē

Viļaka (senatnē – Marienhauzena) - viena no vissenākajām latgaļu cilts apdzīvotajām vietām,īpaša senatnes aura šajā Ziemeļlatgales pilsētā jūtama joprojām.

Balvu TIC

Mājas kafejnīcu dienas Gulbenes novadā

Mājas kafejnīcu dienas Gulbenes novadā

Gulbenes novads aicina izbaudīt sirsnīgas un garšām bagātas Mājas kafejnīcu dienas, kas norisināsies 2025.gada 12. un 13.jūlijā.

Gulbenes novada TIC

Apceļo pilis un muižas - ĀRDAVAS MUIŽA

Apceļo pilis un muižas - ĀRDAVAS MUIŽA

Jau 25 gadus Latvijas Piļu un muižu asociācija gādā par kultūrvēsturisko muižu iekļaušanos tūrisma galamērķos. Šoreiz Preiļu novadu akcijā pārstāv 4 dalībnieki

Preiļu novada TIC

BalticTravelnews.com
+371 26551169
[email protected] -